Hak Tanggungan

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Salah  satu  hak  yang  dapat  dinilai  dengan  uang  dan  mempunyai  nilai  ekonomis  serta  dapat  diperalihkan  adalah  hak  atas  tanah.  Untuk  menjamin  pelunasan  dari  debitur  maka  hak  atas  tanah  itulah  yang  digunakan  sebagai  jaminannya.  Ketentuan  umum  dari  pemberian  jaminan,  bahwa  syarat  suatu  benda  dapat  dijadikan  jaminan  hak  atas  tanah,  bahwa  benda  tersebut  harus  memenuhi  syarat-syarat  antara  lain: bahwa  benda  jaminan  tersebut  dapat  dinilai  dengan uang  karena  hutang  yang  dijamin  berupa  uang,  termasuk  hak  yang  didaftar  dalam  daftar  umum  karena  harus  memenuhi  syarat  publisitas,  mempunyai  sifat  dapat  dipindahtangankan,  karena  apabila  debitur  cidera  janji  maka  benda  yang  dijadikan  jaminan  akan  dijual  di  muka  umum,  serta  memerlukan  penunjukan  dalam  undang-undang.  Sebagai  jaminan  kredit  tanah  mempunyai  kelebihan  antara  lain  adalah  harganya  yang  tidak  pernah  turun  sehingga  menjadi  primadona  bagi  pelaku  usaha  dan  perbankan  dalam  melakukan  transaksi  ekonomi.

Undang-Undang Nomor  5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,atau yang lazim dikenal dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), yang di undangkan pada tanggal 24 September 1960,   telah  menggariskan  suatu  lembaga  jaminan  hak  atas  tanah  yang  disebut  Hak  Tanggungan.

Lembaga Hak Tanggungan yang diatur oleh undang-undang ini adalah dimaksudkan sebagai pengganti dari Hypotheek (selanjutnya disebut dengan Hipotik)   sebagaimana diatur dalam buku II KUHPerdata Indonesia sepanjang mengenai tanah dan Credietverband yang diatur dalam Staatsblaad 1908-542 sebagaimana yang telah diubah dengan Staatsblaad 1937-190 yang berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA), masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut.

Ketentuan-ketentuan dalam peraturan perundang-undangan mengenai Hypotheek dan  Credietverband berasal dari zaman kolonial Belanda dan didasarkan pada hukum tanah yang berlaku sebelum adanya hukum tanah nasional, sebagaimana pokok-pokok ketentuannya tercantum dalam UUPA dan dimaksudkan untuk diberlakukan hanya untuk sementara waktu, yaitu sambil menunggu terbentuknya undang-undang yang dimaksud dalam Undang-Undang Pasal 51 UUPA. Ketentuan tentang Hypotheek dan  Credietverband itu tidak sesuai dengan asas-asas hukum tanah nasional dan dalam kenyataannya tidak dapat menampung perkembangan yang terjadi dalam bidang perkreditan dan hak jaminan sebagai akibat dari kemajuan pembangunan ekonomi. Akibatnya adalah timbulnya perbedaan pandangan dan penafsiran mengenai berbagai masalah dalam pelaksanaan hukum jaminan atas tanah. Misalnya mengenai pencantuman title eksekutorial,  pelaksanaan eksekusi dan lain sebagainya sehingga peraturan perundang-undangan tersebut dirasa kurang memberikan jaminan kepastian hukum dalam kegiatan perkreditan.

Lahirnya UUHT ini telah disambut dengan kelegaan oleh banyak pihak terutama oleh dunia perbankan dan dunia usaha, karena UUHT ini diharapkan akan dapat meniadakan banyak ketidakpastian yang selama ini terdapat pada hipotik  serta  lebih  memberikan  jaminan  pemenuhan  utang  dari  debitor  yang  wanprestasi  dengan  melakukan  eksekusi  terhadap  Objek  Hak  Tanggungan.

Undang-undang  Hak  Tanggungan  yang  telah  secara  limitatif  mengatur  mengenai  eksekusi  terhadap  objek  jaminan  tidak  dengan  serta  merta  menyelesaikan  masalah  eksekusi  terhadap  objek  jaminan  hak  tanggungan.  Title  Eksekusi  yang  telah  ada  masih  mengalami  berbagai  kendala  dalam  pelaksanaannya  di  lapangan.

1.2 Rumusan  Masalah

Berdasarkan  latar  belakang  tersebut  di atas,  maka  rumusan  masalah  dalam  makalah  ini  adalah:

1. Bagaimanakah  Eksekusi  terhadap  objek  Jaminan  Hak  Tanggungan  dalam  kaitannya  dengan  Kepailitan?
2. Apa saja hambatan yang dihadapi dalam pelaksanaan eksekusi hak tanggungan?

 

1.3 Tujuan Penulisan

Berdasarkan  rumusan  masalah  di atas,  maka  tujuan  penulisan  makalah  ini  adalah:

1. Untuk  mengetahui  eksekusi  terhadap  objek  Jaminan  Hak  Tanggungan  dalam  kaitannya  dengan  Kepailitan.
2. Untuk  mengetahui  apa saja hambatan yang dihadapi dalam pelaksanaan eksekusi hak tanggungan.

BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Tinjauan Pustaka

2.1.1 Pengertian  Hak  Tanggungan  dan  Kepailitan

Berdasarkan  Pasal  1  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan,  yang  dimaksud  dengan  Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Pengertian Hak Tanggungan sebagaimana tercantum dalam UUHT dalam ketentuan umum dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan  kepada kreditur tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Dalam arti,bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului daripada kreditor-kreditor yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.

Ada beberapa unsur pokok yang termuat dalam definisi Hak Tanggungan tersebut. Unsur-unsur pokok itu adalah:

1. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang;
2. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA;
3. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya saja,tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu;
4. Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu;
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor yang lain.

 

Kata pailit berasal dari bahasa Prancis; failite yang berarti kemacetan pembayaran. Kepailitan diartikan sebagai suatu proses dimana seorang debitur yang mempunyai kesulitan keuangan untuk membayar utangnya dinyatakan pailit oleh pengadilan, dalam hal ini pengadilan niaga, dikarenakan debitur tersebut tidak dapat membayar utangnya. Harta debitur dapat dibagikan kepada para kreditur sesuai dengan peraturan pemerintah.

Dalam Ensiklopedia Ekonomi Keuangan Perdagangan disebutkan bahwa yang dimaksudkan dengan pailit adalah seseorang yang oleh suatu pengadilan dinyatakan bankrupt, dan yang aktivitasnya atau warisannya telah diperuntukkan untuk membayar hutang-hutangnya. Dalam hal ini pengertian pailit dihubungkan dengan ketidakmampuan untuk membayar dari seorang debitor atas utang-utangnya yang telah jatuh tempo. Ketidakmampuan tersebut harus disertai suatu tindakan nyata untuk mengajukan, baik yang dilakukan secara sukarela oleh debitor sendiri, maupun atas permintaan pihak ketiga. Maksud dari pengajuan permohonan tersebut sebagai bentuk pemenuhan asas publisitas dari keadaan tidak mampu membayar. (Ahmad Yani & Gunawan Widjaja , 2004:11).

Orang sering menyamakan arti pailit ini sama dengan bankrupt atau bangkrut dalam bahasa Indonesia. Namun, menurut penulis pengertian pailit tidak sama dengan bangkrut, karena bangkrut berarti ada unsur keuangan yang tidak sehat dalam suatu perusahaan, tetapi pailit bisa terjadi pada perusahaan yang keadaan keuangannya sehat,  perusahaan tersebut dipailitkan karena tidak membayar utang yang telah jatuh tempo dari salah satu atau lebih kreditornya. Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 menyatakan bahwa yang dimaksud dengan Kepailitan adalah sita umum atas semua kekayaan debitor pailit yang pengurusan dan pemberesannya dilakukan oleh Kurator dibawah pengawasan Hakim Pengawas sebagaimana diatur dalam undang-undang ini.

Selanjutnya pada Pasal 2 ayat (1) menyebutkan bahwa debitor yang mempunyai dua atau lebih kreditor dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih, dinyatakan pailit dengan putusan Pengadilan, baik atas permohonannya sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih kreditornya.

Berdasarkan ketentuan kedua pasal tersebut diatas, maka syarat-syarat yuridis agar suatu perusahaan dapat dinyatakan pailit adalah sebagai berikut :

a)     Adanya utang;

b)     Minimal satu dari utang sudah jatuh tempo;

c)     Minimal satu dari utang dapat ditagih;

d)     Adanya debitor;

e)     Adanya kreditor;

f)      Kreditor lebih dari satu;

g)     Pernyataan pailit dilakukan oleh pengadilan khusus yang disebut dengan “Pengadilan Niaga”;

h)     Permohonan pernyataan pailit diajukan oleh pihak yang berwenang;

i)       Syarat-syarat yuridis lainnya yang disebutkan dalam Undang-Undang Kepailitan.

2.1.2 Asas-asas  Hak  Tanggungan

Menurut sjahdeni (1999:15) Asas-asas hak tanggungan tersebut adalah:

1. Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan.

Sebagaimana yang dikemukakan dalam pasal 1 ayat (1) UUHT, dapat diketahui bahwa Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya. Kreditur tertentu yang dimaksud adalah yang menjadi pemegang Hak Tanggungan tersebut. Pengertian kedudukan yang diutamakan lebih jelasnya dapat dilihat didalam angka 4 penjelasan umum UUHT. Dijelaskan bahwa yang dimaksudkan dengan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lain adalah: “bahwa jika debitor cidera janji, kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului daripada kreditur-kreditur lainnya. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku”. Dalam ilmu hukum asas ini dikenal sebagai droit de preference.

1. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, kecuali diperjanjikan lain.

Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, demikian ditentukan dalam pasal 2 UUHT. Artinya bahwa hak tanggungan membebani secara utuh objek hak tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek hak tanggungan, melainkan hak tanggungan tetap membebani seluruh objek hak tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi (penjelasan pasal 2 ayat (1) UUHT).

Namun menurut pasal 2 ayat (1) jo ayat (2) UUHT, sifat tidak dapat dibagi hak tanggungan dapat disimpangi oleh para pihak apabila para pihak menginginkan hal yang demikian itu dengan memperjanjikannya dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Namun penyimpangan itu hanya dapat dilakukan sepanjang : 1. Hak tanggungan itu dibebankan kepada beberapa hak atas tanah,  2. Pelunasan utang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran yang sama besarnya dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek hak tanggungan, yang akan dibebaskan dari hak tanggungan tersebut sehingga kemudian hak tanggungan itu hanya membebani sisa objek hak tanggungan untuk menjamin sisa utang yang dilunasi.

Menurut penjelasan pasal 2 ayat (2) UUHT, penyimpangan atau pengecualian itu adalah untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, antara lain  untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan kompleks perumahan yang semula menggunakan kredit untuk seluruh kompleks dan kemudian akan dijual kepada pemakai satu persatu, sedangkan untuk membayarnya pemakai akhirnya juga menggunakan kredit dengan jaminan rumah yang bersangkutan.

1. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada.

Dalam pasal  8 ayat (2) UUHT menentukan bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan. Menurut Sjahdeni (1999:25), hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah dimiliki oleh pemegang hak tanggungan. Oleh karena itu, hak atas tanah yang baru akan dipunyai oleh seseorang dikemudian hari tidak dapat dijaminkan dengan hak tanggungan bagi pelunasan suatu utang. Begitu juga tidaklah mungkin untuk membebankan hak tanggungan pada suatu hak atas tanah yang baru akan ada di kemudian hari.

1. Hak tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari.

Meskipun hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang telah ada, sepanjang hak tanggungan itu dibebankan pula atas benda-banda yang berkaitan dengan tanah, ternyata pasal 4 ayat (4) UUHT memungkinkan hak tanggungan dapat dibebankan pula atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut sekalipun benda-benda tersebut belum ada, tetapi baru akan ada dikemudian hari.

1. e. Perjanjian hak tanggungan adalah perjanjian accessoir

Perjanjian accessoir yang dimaksudkan disini adalah bahwa perjanjian hak tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri. Jadi harus ada perjanjian pokok yaitu perjanjian utang piutang yang menimbulkan utang yang dijamin. Dapat dilihat dalam butir 8 penjelasan umum UUHT dengan jelas disebutkan bahwa : “ oleh karena hak tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau accessoir pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian- perjanjian hutang piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya”.

1. Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan utang yang baru akan ada.

Menurut pasal 3 ayat (1) UUHT, hak tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk :utang yang telah ada, utang yang baru akan ada, tapi telah ada diperjanjikan sebelumnya dengan jumlah tertentu, utang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya dengan jumlah yang pada saat permohonan eksekusi hak tanggungan diajukan ditentukan berdasarkan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang piutang yang bersangkutan.

1. Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu utang.

Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu utang yang dapat dilihat dengan jelas dalam pasal 3 ayat (2) UUHT, yaitu : “ hak tanggungan dapat diberikan satu hutang yang berasal dari satu hubungan hukum atau satu hutang atau untuk satu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum”.

Menurut Soedargo Gautama (1996:55), hak tanggungan ini dapat diberikan untuk satu hutang yang berasal dari satu hubungan hukum. Tapi juga mungkin untuk satu hutang atau lebih yang berasal dari hubungan hukum tertentu. Di dalam praktik sering sekali terjadi bahwa debitur berhutang pada lebih dari seorang kreditur. Masing-masing telah didasarkan atas perjanjian piutang-piutang yang berlainan.

1. Hak Tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek hak tanggungan itu berada.

Pasal 7 UUHT menetapkan asas, bahwa hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada. Dengan demikian menurut  Sjahdeni (1999:39) hak tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek hak tanggungan itu beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apapun juga. Berdasarkan asas ini, pemegang hak tanggungan akan selalu dapat melaksanakan haknya dalam tangan siapapun benda itu berpindah. Ketentuan pasal 7 UUHT ini merupakan materialisasi dari asas yang disebut “droit de suit” atau “zaakgevolg”.

1. Diatas hak tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan.

Menurut sjahdeni (199:41) seharusnya menurut hukum terhadap hak tanggungan tidak dapat diletakkan sita. Dengan alasan karena tujuan dari (diperkenalkannya) hak jaminan pada umumnya dan khususnya hak tanggungan itu sendiri. Tujuan dari hak tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditur yang menjadi pemegang hak tanggungan itu untuk didahulukan dari kreditur-kreditur yang lain. Bila terhadap hak tanggungan itu dimungkinkan sita oleh pengadilan, berarti pengadilan mengabaikan bahkan meniadakan kedudukan yang diutamakan dari kreditur pemegang hak tanggungan.

1. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu.

Asas ini menghendaki bahwa hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang ditentukan secara spesifik. Dianutnya asas spesialitas hak tanggungan dapat disimpulikan dari ketentuan pasal 8 dan pasal 11 ayat (1) huruf e UUHT.

1. Hak tanggungan wajib didaftarkan.

Dalam hak tanggungan berlaku asas publisitas atau asas keterbukaan. Hal ini dapat  dilihat dalam pasal 13 UUHT. Menurut pasal 13 UUHT, pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Pendaftaran pemberian hak tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya hak tanggungan tersebut dan mengikatnya hak tanggungan terhadap pihak ketiga (penjelasan pasal 13 ayat (1) UUHT).

Tujuan publisitas pencatatan hak tanggungan tentu saja untuk melindungi kepentingan para pihak, termasuk pihak ketiga yang berkepentingan terhadap objek hak tanggungan.

1. Hak tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji tertentu.

Hak tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji tertentu sebagaimana tercantum dalam pasal 11 ayat (2) UUHT. Janji-janji tersebut dicantumkan dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan.

m.  Objek hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh pemegang hak tanggungan bila debitur cidera janji.

Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki objek hak tanggungan apabila  debitur cidera janji, batal demi hukum, sebagaimana ketentuan yang tercantum pada pasal 12 UUHT. Hal ini bertujuan untuk memberikan perlindungan kepada debitur yang berada dalam posisi yang lemah dalam menghadapi pihak kreditur.

1. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya

Menurut pasal 6 UUHT, apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Pasal 6 UUHT itu memberikan hak bagi pemegang hak tanggungan untuk melakukan parate eksekusi. Artinya pemegang hak tanggungan tidak perlu bukan saja memperoleh persetujuan dari pemberi hak tanggungan, tetapi juga tidak perlu meminta penetapan dari pengadilan setempat apabila akan melakukan eksekusi hak tanggungan yang menjadi jaminan utang debitur dalam hal debitur cidera janji.

Pemegang hak tanggungan dapat langsung datang dan meminta kepada kantor lelang untuk melakukan pelelangan atas objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan yang diutamakan yang dipunyai oleh pemegang hak tanggungan, atau oleh pemegang hak tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang hak tanggungan.

 

2.1.3 Subjek  Hak  Tanggungan

a)    Pemberi Hak Tanggungan

Ketentuan dalam pasal 8 ayat 1 UUHT menyatakan:

Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.

 

Sebagai pemberi hak tanggungan tersebut, bisa orang perseorangan atau badan hukum dan pemberinyapun tidak harus debitur sendiri, bisa saja orang lain atau bersama-sama dengan debitur, dimana bersedia menjamin pelunasan utang debitur.

Penyebutan “orang perseorangan“ atau “badan hukum” berlebihan, karena dalam pemberian Hak Tanggungan obyek yang dijaminkan pada pokoknya itu tanah dan menurut UUPA  yang bisa mempunyai hak atas tanah baik orang perseorangan maupun badan hukum. Untuk masing-masing hak atas tanah  sudah tentu pemberi Hak Tanggungan sebagai pemilik hak atas tanah harus memenuhi syarat  pemilikan tanah, seperti ditentukan sendiri-sendiri dalam Undang-undang.

Pada prinsipnya setiap orang perseorangan maupun badan hukum dapat menjadi pemberi hak tanggungan , sepanjang mereka mempunyai “kewenangan hukum” untuk melakukan perbuatan hukum terhadap hak atas tanah yang akan dijadikan sebagai jaminan bagi pelunasan utang dengan dibebani Hak Tanggungan  sebagaiman yang dipersyaratkan ketentuan dalam pasal 8 ayat 1 UUHT dan demikian pula dinyatakan antara lain dalam angka 7 penjelasan umum atas UUHT:

“Pada saat pembuatan SKMHT dan Akta Pemberian Hak Tanggungan, harus sudah ada keyakinan pada notaris atau PPAT yang bersangkutan, bahwa pemberi Hak Tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan yang dibebankan, walaupun kepastian mengenai dimilikinya kewenangan tersebut baru dipersyaratkan pada waktu pemberian Hak Tanggungan didaftar”.

 

Dari  ketentuan diatas jelas bahwa pemberi hak tanggungan haruslah mereka yang mempunyai kewenangan dalam melakukan perbuatan hukum atau tindakan hukum terhadap hak atas tanah yang akan dibebani dengan Hak Tanggungan.

 

 

 

b)    Penerima dan pemegang Hak Tanggungan

Pada dasarnya siapa saja dapat menjadi penerima dan pemegang Hak Tanggungan, baik orang perseorangan maupun badan hukum,  yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Ketentuan dalam pasal 9 UUHT  menyatakan:

 

“Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.”

Berbeda dengan pemberi Hak Tanggungan terhadap penerima dan pemegang Hak Tanggungan tidak terdapat persyaratan khusus. Penerima dan pemegang Hak Tanggungan  dapat orang perseorangan atau badan hukum bahkan orang asing atau badan hukum asing   yang berkedudukan di Indonesia maupun di luar negeri dapat menjadi penerima dan pemegang hak tanggungan, asalkan kredit yang diberikan tersebut menurut penjelasan pasal 10 ayat 1 UUHT dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah Republik Indonesia.

Kata “yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang” dalam pasal 9 UUHT di atas, secara tidak langsung menegaskan, bahwa perjanjian pemberian jaminan merupakan perjanjian yang accessoir dengan perjanjian lain, dalam perjanjian mana pemegang Hak Tanggungan berkedudukan sebagai  kreditor.

Sekalipun dalam praktiknya bagian yang terbesar yang menggunakan lembaga Hak Tanggungan itu bank, sebuah badan hukum, tetapi tidak tertutup bagi orang perseorangan untuk juga memanfaatkan lembaga Hak Tanggungan. Dengan begitu ditegaskan, bahwa yang bertindak sebagai kreditur pemegang Hak Tanggungan bisa  juga orang perseorangan ini yang ditegaskan dalam pasal 9 UUHT di atas dan penegasan ini, memang sangat bermanfaat, karena ia bisa menghilangkan keragu-raguan yang mungkin  ada dalam masyarakat.

 

2.1.4 Obyek  Hak  Tanggungan

Untuk dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak jaminan atas tanah, suatu benda haruslah memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

1. Dapat dinilai dengan uang atau bernilai ekonomis. Karena utang yang dijamin berupa uang, maka benda yang menjamin pelunasan utang tersebut haruslah dapat dinilai dengan uang;
2. Mempunyai sifat dipindahtangankan. Sifat ini harus melekat pada benda yang dijadikan agunan atau jaminan karena apabila debitur cidera janji, benda yang dijadikan jaminan tersebut akan dijual untuk pelunasan utang;
3. Benda mempunyai alas hak yang wajib didaftar, menurut ketentuan tentang pendaftaran tanah untuk memenuhi syarat publisitas;
4. Menunjukkan benda yang dapat dijamin tersebut, haruslah dengan penunjukan khusus dengan undang-undang.

Dalam Undang-Undang Pokok Agraria yang ditunjuk sebagai hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, sebagai hak-hak atas tanah yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. Oleh karena itu dalam pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria yang harus diatur dengan Undang-Undang adalah Hak Tanggungan atas Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak GunaBangunan.

Di dalam praktik perbankan dan lembaga-lembaga pembiayaan lainnya,  tanah dengan Hak Pakai seringkali pula oleh bank dan lembaga-lembaga pembiayaan dijadikan agunan kredit. Bank dan lembaga-lembaga pembiayaan mendasarkan kepada kenyataan bahwa Hak Pakai adalah hak atas tanah yang terdaftar pada daftar umum (pada Kantor Pertanahan) dan dapat dipindah tangankan. Namun, mengingat di dalam UUPA, Hak Pakai tidak disebutkan sebagai hak atas tanah yang dibebani dengan Hak Tanggungan, bank tidak dapat menguasai tanah Hak Pakai itu sebagai agunan dengan membebankan Hipotik atau Credietverband. Cara yang ditempuh oleh bank-bank adalah dengan melakukan pengikatan F.E.O (fiducia) dan/atau dengan meminta surat kuasa menjual dari pemiliknya.

Kebutuhan praktik menghendaki agar supaya Hak Pakai dapat dibebani juga dengan Hak Tanggungan. Kebutuhan itu ternyata telah diakomodir oleh Undang- Undang Hak Tanggungan. Akan tetapi, hanya Hak Pakai atas tanah negara saja yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan, sedangkan Hak Pakai atas tanah Hak Milik masih akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

Menurut Sutan Remy Sjahdeini: Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang tidak hanya dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara saja, tetapi juga dari tanah orang lain, dengan membuat perjanjian antara pemilik  Penjelasan umum angka 5 alinea pertama Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan tanah dengan pemegang Hak Pakai yang bersangkutan. Sedangkan kedua jenis Hak Pakai itu pada hakikatnya tidak berbeda ruang  lingkupnya yang menyangkut hak untuk penggunaannya atau hak untuk memungut hasilnya.

Karena itu, wajar bila hak pakai atas tanah  dapat pula dibebani dengan Hak Tanggungan seperti halnya Hak Pakai atas tanah negara. Namun sudah barang tentu bahwa pelaksanaan hak tanggungan atas tanah Hak Pakai atas tanah Hak Milik itu baru dapat dilakukan apabila telah dikeluarkan ketentuan bahwa Hak Pakai atas tanah Hak Milik diwajibkan untuk didaftarkan. Mengenai kebutuhan masyarakat agar Hak Pakai dimungkinkan menjadi agunan, yang dalam UUPA tidak ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan oleh Undang-Undang Hak Tanggungan kebutuhan tersebut akhirnya ditampung dengan menetapkan Hak Pakai juga sebagai objek Hak Tanggungan, sebagaimana pada Penjelasan Umum Undang-Undang Hak Tanggungan sebagai berikut:

“…Hak Pakai dalam Undang-Undang Pokok Agraria tidak ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan, karena pada waktu itu tidak termasuk hak-hak atas tanah yang wajib didaftar dan karenanya tidak dapat memenuhi syarat publisitas untuk dapat dijadikan jaminan utang. Dalam perkembangannya Hak Pakai pun harus didaftarkan, yaitu Hak Pakai yang diberikan atas tanah Negara. Sebagian dari Hak Pakai yang didaftar itu, menurut sifat dan kenyataannya dapat dipindahtangankan, yaitu yang diberikan kepada orang perseorangan dan badan-badan hukum perdata. Dalam undang-undang nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, Hak Pakai yang dimaksudkan itu dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fiducia”.

Pernyataan bahwa Hak Pakai tersebut dapat dijadikan objek Hak Tanggungan merupakan penyesuaian Undang-undang Pokok Agraria dengan perkembangan Hak Pakai itu sendiri serta kebutuhan masyarakat. Selain mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang tidak kurang pentingnya adalah, bahwa dengan ditunjuknya Hak Pakai tersebut sebagai objek Hak Tanggungan, bagi para pemegang haknya yang sebagian besar terdiri atas golongan ekonomi lemah yang tidak berkemampuan untuk mempunyai tanah dengan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan, menjadi terbuka kemungkinannya untuk memperoleh kredit yang diperlukannya, dengan menggunakan tanah yang dipunyainya sebagai jaminan.

Dalam Penjelasan Umum Undang-Undang Hak Tanggungan dikemukakan, bahwa terhadap Hak Pakai atas tanah Negara, yang walaupun wajib didaftar, karena sifatnya tidak dapat dipindah-tangankan bukan merupakan objek Hak Tanggungan.Hak Pakai yang demikian contohnya adalah Hak Pakai atas nama Pemerintah, Hak Pakai atas nama Badan Keagamaan dan Sosial, dan Hak Pakai atas nama Perwakilan Negara Asing.

Mariam Darus Badrulzaman telah mengemukakan ketidak setujuannya dengan mengemukakan sebagai berikut:

“ Menurut UUPA, hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain (Pasal 41).

Untuk tanah Hak Pakai atas Tanah milik Negara, untuk setiap peralihannya diperlukan izin dari Pejabat Negara (Pasal 43). Hak Pakai semula tidak termasuk Hak atas Tanah yang terdaftar. Berarti Hak Pakai itu bersifat pribadi yang melekat pada orangnya (rightpersonam) dan tidak bendanya (righ in rem). Pada tahun 1966 (Permen Agraria No. 1) ditentukan bahwa Hak pakai Atas tanah Negara harus didaftarkan.

Pendaftaran ini membawa akibat hak pakai dapat dialihkan.  Namun, ada satu syarat yang menunjukkan bahwa hak pakai itu tidak dapat melepaskan diri dari.sifat pribadi., yaitu untuk peralihannya diperlukan izin (Pasal 43 UUPA jo Permen Agraria No. 1 Tahun 1966 Pasal 2). Merupakan pertanyaan disini dengan adanya pendaftaran Hak Pakai atas Tanah Negara ini, seyogianya izin itu tidak lagi diperlukan, karena hak pakai itu sudah bersifat hak kebendaan. Jika izin masih diperlukan, berarti sifat hak pakai yang didaftarkan itu mengambang, dualistis,  mengikat pribadi dan juga bendanya.

Disini tidak ada kepastian hukum yang merupakan asas dalam hukum jaminan.Dalam hak debitur ingkar janji, merupakan pertanyaan karena itu apakah untuk eksekusi tersebut diperlukan izin dari pejabat negara.Berhubung dengan pendapat tersebut, maka seyogianya segera dikeluarkan ketentuan perundang-undangan yang mengubah ketentuan Pasal 43 UUPA yang menentukan bahwa untuk setiap peralihan tanah Hak Pakai di atas tanah Negara diperlukan izin dari pejabat negara. Apabila ketentuan itu belum diubah, unsur bagi terpenuhinya syarat untuk dapat menjadikan Hak Pakai atas tanah Negara sebagai objek Hak Tanggungan, tidak terpenuhi.

Belum diubahnya ketentuan Pasal 43 UUPA itu akan menimbulkan ketidakpastian bagi eksekusi Hak Tanggungan yang dibebankan atas Hak Pakai atas tanah Negara. Tidak ada jaminan hukum bahwa pejabat negara yang dimaksudkan dalam Pasal 43 UUPA itu, akan memberikan izin yang diperlukan untuk peralihan Hak Pakai atas tanah Negara itu sebagai syarat dapat dilaksanakannya eksekusi Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan yang bersangkutan.

Tanah Hak Milik yang sudah diwakafkan dan tanah-tanah yang dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya, walaupun didaftar, karena menurut sifat dan tujuannya tidak dapat dipindahtangankan, tidak dapat dibebani Hak Tanggungan.Selain yang tersebut di atas, hak milik bekas hak milik adat yang belum terdaftar dapat juga dijadikan sebagai objek Hak Tanggungan. Hal ini dapat dilihat dari ketentuan pasal 10 ayat (3) Undang-undang Hak Tanggungan, yang menyatakan:

“ apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan”.

Dalam penjelasan pasal 10 ayat (3) tersebut disebutkan, yang dimaksudkan dengan hak lama tersebut adalah hak kepemilikan atas tanah menurut hukum adat yang telah ada akan tetapi proses administrasi dalam konversinya belum selesai dilaksanakan. Syarat-syarat yang harus dipenuhi adalah syarat-syarat yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah sebagaimana tersebut di atas dimungkinkan asalkan pemberiannya dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah tersebut pada Kantor Pertanahan. Dengan ketentuan ini terbukalah kemungkinan bagi pemilik tanah itu untuk menggunakan tanahnya sebagai jaminan kredit sehingga merekapun dapat memanfaatkan fasilitas yang disediakan oleh lembaga perkreditan yang ada. Dalam pada itu pendaftarannya akan diberikan prioritas penanganannya.

Dari uraian di atas maka objek-objek Hak Tanggungan adalah:

1. Hak Milik.
2. Hak Guna Usaha.
3. Hak Guna Bangunan .
4. Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
5. Hak Pakai atas Hak Milik (masih akan diatur dengan Peraturan Pemerintah).

 

 

3.1. ANALISIS

3.1.1 Eksekusi  Hak  Tanggungan  dalam  kaitannya  dengan  Kepailitan

Sebagai pengakuan dari sifat mendahulukan yang dimiliki pemegang hak preferen, Pasal 56 ayat (2) UUK secara tegas menyatakan bahwa tiap-tiap kreditur yang memegang hak tanggungan, hak gadai atau hakagunan atas kebendaan lainnya, dapat mengeksekusi haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan.

Hal ini yang berarti Undang-undang Kepailitan secara tegas menyatakan bahwa pernyataan kepailitan tidak menghilangkan pelaksanaan hak preferen yang diberikan oleh Undang-undang Dalam ketentuan Pasal 56 ayat (2) menyatakan bahwa jika hak atas penagihan yang mereka miliki adalah suatu piutang-piutang yang wajib dicocokkan menurut ketentuan Pasal 126 dan Pasal 127 UUK, maka eksekusi lainnya dapat dijalankan apabila tagihan atau piutang telah dicocokkan, dan eksekusi tersebut hanya dapat dipergunakan untuk mengambil pelunasan dari jumlah yang diakui (dari pencocokan) atas penagihan atau piutang tersebut.

Selanjutnya dengan tetap memperhatikan ketentuan pasal 56 ayat (1) UUK, setiap kreditur yang memegang HakTanggungan, hak gadai, atau hak agunan atas kebendaan lainnya, dapat mengeksekusi haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan. Dan pemegang Haktanggungan seperti tersebut diatas dikenal sebagai “separatisen“. Hal ini sesuai dengan pasal 1178 Kitab Undang-undang Hukum perdata, bahwa kreditur yang mempunyai hakhipotik dengan disertai klausuleigenmachtige verkoop diberi kuasa untuk secara sendiri-sendiri melakukan eksekusi atas benda yang jadi jaminan.

Demikian pula bagi pemegang gadai, HakTanggungan dan fidusia, dalam perjanjian hipotik, kreditur juga bisa memiliki wewenang untuk menjual sendiri benda jaminan, namun ini harus diperjanjikan sebagaimana ditentukan oleh Pasal 1178 ayat 2 BW. Berarti kewenangan ini bukan lahir dari undang-undang, tetapi harus dimunculkan dalam perjanjian oleh para pihak dalam wujud pemberian kuasa oleh debitur kepada kreditur untuk menjual sendiri benda agunan bila terjadi wanprestasi. Jelas cara ini seperti halnya dalam parate eksekusi gadai, sangat menguntungkan kreditur dalam upayanya untuk memperoleh pelunasan dengan mudah dan sederhana.

Sebenarnya dengan grosse akta hipotik berdasar dengan ketentuan Pasal 224 HIR, kreditur juga memiliki wewenang untuk menjual benda jaminan dikarenakan akta tersebut memiliki ketentuan eksekutorial. Dengan fiat pegadaian, maka kreditur dapat mengambil pelunasan dari pelelangan yang dilakukan oleh juru lelang.

Berdasarkan aturan yang berlaku itu, maka sebenarnya kemudahan dan penyederhanaan pengambilan pelunasan bagi kreditur manakala debitur wanprestasi, sangat mendukung perputaran roda ekonomi yang menghendaki efisiensi. Namun sayangnya, dalam pelaksanaannya, baik grosse hipotik ataupun kuasa menjual ex Pasal 1178 ayat 2 BW kadang terganjal oleh faktor-faktor yang masih menjadi bahan perbedaan. Jelas gambaran yang demikian ini membikin wajah hukum menjadi sedikit kusam untuk dihadiri dalam perjamuan era pertumbuhan ekonomi yang menghendaki efisiensi tinggi (Moch. Isnaeni, 1996:55)

Sebagaimana dalam pasal 57 ayat (1) UUK, menyatakan bahwa eksekusi hak preferen oleh kreditur terhadap jaminan yang ada, wajib dilaksanakan dalam jangka waktu selambat-lambatnya 2 (dua) bulan terhitung sejak keadaan insolvensi berlangsung. Setelah lewat jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) tersebut, kurator harus menuntut diserahkannya kebendaan yang yang dijaminkan untuk dijual, tanpa mengurangi hak pemegang hak-hak tersebut untuk memperolah penjualan agunan tersebut.

Dikecualikan untuk pemegang hak agunan atas panenan, kreditur yang melaksanakan eksekusi kebendaan jaminan wajib melaporkan dan mempertanggungjawabkan seluruh hasil penjualan jaminan tersebut kepada kurator, dan menyerahkan kepada kurator sisa hasil penjualan setelah dikurangi dengan jumlah hutang yang harus dibayar, bunga dan biaya-biaya, dan dengan tidak mengurangi hakprevillige dari kreditur yang diistimewakan sebagaimana diatur dalam BAB XIX Kitab Undang-undang Hukum Perdata, yang berada di atas hak-hak kreditur preferen, baik secara umum maupun khusus atas kebendaan yang dijaminkan secara preferen tersebut. Sehingga atas tuntutan kurator atau kreditur yang diistimewakan tersebut, kreditur preferen yang telah mengeksekusi kebendaan yang dijaminkan wajib menyerahkan bagian dari hasil penjualan kebendaan tersebut, sampai dengan terpenuhnya jumlah tagihan yang diistimewakan tersebut.

Selanjutnya dalam Pasal 58 ayat (4) UUK mengatakan apabila hasil penjualan jaminan tersebut tidak cukup untuk melunasi piutang yang ada, maka kreditur pemegang hak jaminan (kreditur preferen) tersebut dapat mengajukan tagihan pelunasan atas kekurangan tersebut dari harta pailit sebagai kreditur konkuren setelah mengajukan permintaan pencocokan utang.

Telah disebutkan bahwa pihak yang berwenang untuk mengeksekusi jaminan hutang bisa kreditur separatis, dan bisa juga pihak kurator. Hal ini bergantung pada hubungan aset dengan kreditur (dijaminkan atau tidak) dan bergantung pada waktu kapan eksekusi itu dilaksanakan (Munir Fuady, 1999, hal. 111)

Berkaitan dengan cara penjualan aset, maka pada prinsipnya dilakukan dengan mengajukan permohonan lelang di kantor lelang sebagaimana diatur dalam pasal 171 Undang-undang  Kepailitan. Adapun tata cara pelelangan dilakukan sesuai dengan aturan yang berlaku untuk lelang tersebut yaitu, bisa dijual dimuka umum atas dengan penjualan yang dilakukan di bawah tangan. Dalam penjualan harta pailit yang dilakukan secara dibawah tangan, tetapi perbuatan tersebut telah mendapat ijin dari hakim pengawas. Hasil ini tentunya dilakukan oleh kurator, apabila kurator yakin banhwa penjualan dengan cara dibawah tangan atau penjualan langsung (tanpa campur tangan kantor lelang) akan menghasilkan yang lebih baik, antara lain karena dapat menghemat biaya lelang.

Pasal 21 Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) kaitannya dengan pasal 56 A ayat (1) Undang-undang Kepailitan (UUK) Berkenaan dengan Eksekusi Hak Tanggungan. Lembaga jaminan kebendaan memiliki ciri-ciri yang antara lain adalah bersifat asesoir (pelengkap), memberikan hak didahulukan (privilege) dan droit de suite yaitu selalu mengikuti bendanya dimana saat itu berada. Jaminan tersebut diantaranya adalah haktanggungan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996, hak gadai atau hak agunan atas kebendaan lainnya. Para pemegang haktanggungan, ataupun pemegang hak gadai ataupun pemegang hak agunan mempunyai hak retensi (hak menahan sebagaimana dimaksud Pasl 1812 KUHPerdata), serta dapat mengeksekusi hak-hak mereka seolah-olah tidak ada kepailitan. Jadi kepailitan tidak mempunyai pengaruh apapun terhadap ketiga hak tersebut.

Oleh karenanya dalam melaksanakan eksekusi atas harta pailit, diantaranya perlu memperhatikan hak-hak yang dimiliki oleh kreditur pemegang hak jaminan preferen atas kebendaan milik debitur pailit. Pemegang hakpreferen memperoleh hak mendahului atas kreditur lain untuk memperoleh pelunasan atas utang-utang debitur, dengan cara menjual secara lelang kebendaan yang dijaminkan ke[pada kreditur tersebut secara preferen.

Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang HakTanggungan dalam Pasal 21 telah memberikan jaminan terhadap pemegang haktanggungan. Pasal 21 UUHT menetapkan bahwa “Apabila pemberi HakTanggungan dinyatakan pailit, pemegang HakTanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut ketentuan undang-undang ini”. Dengan demikian berarti objek HakTanggungan tidak akan disatukan dengan harta akepailitan untuk dibagi kepada kreditur lain dari pemberi HakTanggungan. Jadi ketentuan tersebut memberikan penegasan mengenai kedudukan yang preferen dari pemegang HakTanggungan atas objek HakTanggungan terhadap kreditur lain.

Dalam memori penjelasan Pasal 56 ayat (1) Peraturan pemerintah Pengganti Undang-Undang No. 1 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang tentang Kepailitan menyatakan bahwa:

Yang dimaksud dengan pemegang haktanggungan adalah pemegang hipotik yang berhak untuk segera mengeksekusi haknya sebagaimana diperjanjikan berdasarkan Pasal 1178 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan pemegang haktanggungan yang berhak mengeksekusi haknya berdasarkan Pasal 20 ayat (1) sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang HakTanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah (lembaga Negara Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaga Negara Nomor 3632).Penjelasan tersebut telah memberikan penegasan tentang pemegang Haktanggungan.

Menurut Pasal 56 ayat (1) UUK bahwa “Dengan memperhatikan ketentuan Pasal 56A, setiap kreditur yang memegang HakTanggungan, hak gadai atau hak agunan atas kebendaan lainnya, dapat mengeksekusi haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan”, adapun pasal 56 A ayat (1) UUK menetapkan bahwa hak kreditur untuk mengeksekusi barang agunan dan hak pihak ketiga untuk menuntut hartanya yang berada dalam penguasaan debitur yang pailit atau kurator ditangguhkan untuk jangka waktu paling lama 90 hari terhitung sejak tanggal putusan pailit ditetapkan.

Penangguhan yang dimaksud dalam ketentuan tersebut antara lain bertujuan :

1. Untuk memperbesar kemungkinan tercapai perdamaian;
2. Untuk memperbesar kemungkinan mengoptimalkan harat pailit; atau
3. Untuk memungkinkan kurator melaksanakan tugasnya secara optimal.

Penangguhan tersebut tidak berlaku terhadap tagihan kreditur yang dijamin dengan uang tunai dan hak kreditur untuk memperjuangkan utang. Dikecualikan pula dari penangguhan yaitu hak kreditur yang timbul dari perjumpan utang (set off) yang merupakan bagian atas akibat dari mekanisme yang terjadi di Bursa Efek dan Bursa Perdagangan berjangka.

Selama jangka waktu penangguhan berlangsung, segala tuntutan hukum untuk memperoleh pelunasan atas suatu piutang tidak dapat diajukan dalam sidang badan peradilan. Baik kreditur maupun pihak ketiga dimaksud dilarang mengeksekusi atau memohonkan sita atas barang yang menjadi agunan. Dalam masa penangguhan tersebut kurator dalam rangka kelangsungan usaha debitur, untuk itu diberikan perlindungan yang wajar bagi kepentingan kreditur atau pihak ketiga, sedang harta pailit yang dapat digunakan atau dijual oleh kurator terbatas pada barang-barang persediaan (inventory) dan atau barang bergerak(current asset), meskipun harta pailit tersebut dibebani dengan hak agunan atau kebendaan.

Menanggapi keberadaan ketentuan pasal 21 UUHT dan pasal 56 ayat (1) UUK, maka dapat dikatakan bahwa pada prinsipnya kedua pasal tersebut sama-sama memberikan jaminan bagi kreditur selaku pemegang haktanggungan untuk mengeksekusi haknya. Namun pada pasal 56 A ayat (1) UUK tidak konsistendengan ketentuan pasal 21 UUHT, yaitu nampak adanya perbedaan dalam pelaksanaan eksekusi. Pasal 21 UUHT tidak menetapkan masa penangguhan, sedangkan Pasal 56 A ayat (1) UUK menetapkan masa penangguhan dengan maksud sebagaimana tersebut di atas. Dengan demikian jaminan bagi kreditur pemegang haktanggungan yang ditetapkan dalam Pasal 21 UUHT menjadi sia-sia manakala benda yang digunakan berada dalam penguasaan debitur pailit atau kurator. Dalam hal ini kreditur tidak dapat segera mengeksekusinya, sehingga secara tidak langsung akan merugikan pihak kreditur preferen.

Para kreditur yang memegang hak jaminan atas kebendaan, mempunyai hak separatis. Menurut Setiawan, Hak Separatis adalah: “Hak yang diberikan oleh hukum kepada kreditur pemegang Hak jaminan, bahwa barang jaminan (agunan) yang dibebani dengan hak jaminan (hak agunan) tidak termasuk harta pailit”.

Kreditur berhak untuk melakukan eksekusi kekuasaannya sendiri yang diberikan oleh undang-undang sebagai perwujudan dari hak kreditur pemegang hak jaminan untuk didahulukan dari para kreditur yang lainnya.Menurut Elijana: “Kreditur Separatis adalah kreditur yang tidak terkena akibat kepailitan artinya para kreditur separatis tatap dapat melaksanakan hak-hak eksejkusinya meskipun debiturnya telah dinyatakan pailit”.

Pemegang hak jaminan atau hak agunan adalah kreditur yang mempunyai jaminan khusus atas kekayaan debitur berdasarkan perjanjian, misalnya haktanggungan, hipotik, gadai dan fidusia sebagaimana diatur dalam pasal 1133 BW.

Pengakuan terhadap keberadaan kreditur separatis dalam UUK dinyatakan dalam pasal 56 ayat (1) yang menentukan bahwa setiap kreditur yang memegang haktanggungan, hak gadai atau hak agunanatas kebendaan lainnya, dapat mengeksekusi haknya seolah-olahnya tidak terjadi kepailitan.

Pemegang hak jaminan baik hipotik, haktanggungan, gadai, fidusia serta hak kebendaan lainnya tidak terpengaruh oleh putusan pailit, kareana barang jaminan itu tidak termasuk dalam harta pailit. Ketentuan pasal 56A ayat (1) dan pihak ketiga menuntut hartanya yang berbeda dalam penguasaan debitur yang pailit atau kurator, ditangguhkan untuk jangka waktu paling lama 90 (sembilan puluh) hari terhitung sejak tanggal putusan pailit ditetapkan.

Berdasarkan ketentuan pasal 56A ayat (1) dan penjelasannya, menunjukkan bahwa UUK mengakui hak separatis. Pengakuan terhadap keberadaan hak separatis dari pemegang jaminan juga  diatur dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang HakTanggungan. Pasal 21 Undang-Undang No. 4 tahun 1996 menentukan bahwa apabila pemberi hak tanggungan dinyatakan pailit, pemegang hak tanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut ketantuan Undang-Undang No. 4 Tahun 1996. Obyek haktanggungan tidak akan disatukan dengan kepailitan untuk dibagi kepada kreditur-kreditur lainnya dari pemberi haktanggungan.Ketentuan pasal itu memberikan penegasan mengenai kedudukan hak separatis dari pemegang haktanggungan terhadap obyek haktanggungan kepada kreditur lainnya. Undang-Undang No. 42 tahun 1999 tentang jaminan Fidusia, dalam Pasal 27 ayat(1), yang menentukan bahwa penerima fidusia memiliki hak yang didahulukan terhadap kreditur lainnya. Hak untuk didahulukan tersebut sebagaimana dalam penjelasannya diperoleh oleh penerima fidusia, terhitung sejak pendaftaran benda yang menjadi jaminan fidusia pada kantor pendaftaran fidusia.

Hak untuk didahulukan atau hak preferen dari pemerima jaminan fidusia sebagaimana ditentukan dapam Pasal 27 ayat (2) Undang-Undang No. 42 tahun 1999 untuk mengambil pelunasan piutangnya atas hasil eksekusi benda yang menjadi obyek jaminan fidusia. Sedang ayat (3) memberikan jaminan kepada penerima fidusia bahwa hak yang didahulukan tidak hapus karena adanya kepailitan dan atau likuidasi pemberi fidusia. Pada prinsipnya undang-undang memberi hak untuk didalukuan terhadap pemegang jaminanatashutang-hutangdebitur.

3.2 Hambatan Dalam Eksekusi Hak Tanggungan

Adanya penjelasan Pasal 20 ayat 1 UUHT yang dapat disimpulkan bahwaKreditur berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasilpenjualan obyek Hak Tanggungan dalam hal hasil penjualan itu lebihbesar daripada piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilaitanggungan, sisanya menjadi hak pemberi HakTanggungan. Dariketentuan tersebut berarti utang yang harus dibayar dari uang hasilpenjualan lelang obyek Hak Tanggungan milik Debitur setinggi-tingginya/maksimal adalah sebesar nilai tanggungan yang disebut dalamSertifikat Hak Tanggungan itu.Sedangkan biasanya Kreditur menetapkan jumlah lebih besar dari apayang tertuang dalam Sertifikat Hak Tanggungan, hal ini dikarenakan padapembebanan Hak Tanggungan ada syarat-syarat, bahwa Debitur sepanjangmengenai besarnya jumlah yang tergantung, harus menerima pembukuandari pemberi kredit bagi penetapan jumlah yang tergantung itu termasukbunga dan denda, sehingga jumlahnya bisa melebihi yang tersebut dalamSertifikat Hak Tanggungan.

Selain itu kendala yang berhubungan dengan janji yang terdapat dalam Pasal 11ayat (2) yaitu janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkanobyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan.Janji seperti ini oleh Kreditur selalu dimasukkan dalam Sertifikat HakTanggungan akan tetapi kebanyakan Debitur tidak akan secara sukarelamengosongkan obyek Hak Tanggungan itu baik pada saat obyek HakTanggungan tersebut akan dieksekusi, sebelum pelelangan maupun setelahpelelangan dilaksanakan.

Kendala lain yang sering terjadi yaitu adanya perlawanan oleh pemegangHak Tanggungan itu sendiri terhadap eksekusi atas permohonan pemegangHak Tanggungan pertama.

 

BAB IV

PENUTUP

Setelah  Penulis  menguraikan  beberapa  hal  yang berkaitan  dengan  Hak  Tanggungan,  maka  dapatlah  disimpulkan  sebagai  berikut:

1. Eksekusi Hak Tanggungan atas tanah dan benda-benda yang berkaitandengan tanah adalah merupakan salah satu cara bagi kreditur untukmemperoleh perlindungan hukum, sehingga melalui Eksekusi HakTanggungan atas tanah dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah benar-benardapat memberikan jaminan kepada kreditur untuk memperoleh kembalipiutangnya jika Debitur cidera janji (wanprestasi).
2. Bahwa  Eksekusi  terhadap  objek  Jaminan  Hak  Tanggungan  dalam  kaitannya  dengan  Kepailitanmemberikan jaminan  kepada  setiap kreditur yang memegang HakTanggungan, hak gadai atau hak agunan atas kebendaan lainnya, dapat mengeksekusi haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan.
3. Adanya penjelasan Pasal 20 ayat 1 UUHT yang dapat disimpulkan bahwa Kreditur berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek Hak Tanggungan dalam hal hasil penjualan itu lebih besar daripada piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi Hak Tanggungan. Kendala lain yang berhubungan dengan janji yang terdapat dalam Pasal 11ayat (2) yaitu janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan. Janji seperti ini oleh Kreditur selalu dimasukkan dalam Sertifikat Hak Tanggungan akan tetapi kebanyakan Debitur tidak akan secara sukarela mengosongkan obyek Hak Tanggungan itu baik pada saat obyek Hak Tanggungan tersebut akan dieksekusi, sebelum pelelangan maupun setelah pelelangan dilaksanakan.
4. Kendala lain yang sering terjadi yaitu adanya perlawanan oleh pemegang Hak Tanggungan itu sendiri terhadap eksekusi atas permohonan pemegang Hak Tanggungan pertama. Tentang masalah ini tidak diatur dalam UUHT tetapi ada dalam Materi Hukum Acara Perdata.

Tags

latar belakang parate eksekusi hak tanggungan